Valutare casa in 3 passi. Quanto vale la tua casa?
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Introduzione valutare casa
Valutare casa in maniera precisa è fondamentale poiché commettere un errore nella valutazione può compromettere tutto il percorso di vendita e quindi il ricavo finale.
Infatti valutare casa ad un prezzo superiore al suo valore reale ti porterà a tempi di vendita lunghissimi. La tua casa perderà di “appetibilità” e in futuro sarai costretto ad abbassare il prezzo di vendita compromettendo il ricavo finale.
Contrariamente se la tua valutazione immobile sarà inferiore al suo reale valore, venderai velocemente ad un prezzo minore in confronto a quanto avresti potuto ricavare. Anche in questo secondo caso non saremo riusciti a ricavare il massimo profitto dalla valutazione immobile.
E allora, come fare per valutare casa in maniera precisa e attendibile in modo da avere un dato certo su cui basare le tue decisioni?
Le variabili che entrano in gioco sono molteplici e le più importanti sono: l’esperienza acquisita con la pratica e la professionalità arricchita con lo studio. E’ evidente che saper valutare casa è un mestiere ed è per questo che ti consiglio un confronto con alcuni professionisti del settore.
Valutare casa con la stima per confronto del valore di mercato
Detto ciò ti aiuterò ad applicare il procedimento di stima più usato dai periti immobiliari per la valutazione immobile: la stima per confronto del valore di mercato.
Vediamo, dunque, come poter valutare casa in maniera precisa ed evitare di danneggiare il futuro percorso di vendita.
In linea generale, per valutare casa con questo metodo si procede come di seguito:
- calcola la superficie commerciale in metri quadrati dell’immobile;
- moltiplica quanto ottenuto per il valore al metro quadrato di zona per immobili della stessa tipologia;
- applica i coefficienti correttivi.
1° passo: calcolare la superficie commerciale
Per valutare casa correttamente è fondamentale conoscere la grandezza, ovvero a quanti metri quadri ammonta la sua superficie.
Possono però sorgere vari dubbi in merito, ad esempio, alla misurazione della terrazza oppure chiedersi se i muri rientrano nella valutazione immobile, od altro.
Per questo motivo cominciamo ad entrare nel merito, a capire quali sono i vari concetti, le differenze e come calcolare la grandezza di casa:
- La superficie calpestabile é appunto quella che puoi calpestare; quindi sono esclusi i muri esterni ed i tramezzi che separano gli ambienti.
- La superficie commerciale chiamata anche “superficie commerciale vendibile” (SCV), comprende tutti gli elementi che compongono una casa come: muri, giardini, terrazzi, posti auto, cantine, ecc…
Per la valutazione immobile dovremo calcolare la superficie commerciale e per farlo dovrai misurare tutto; quelle calpestabili e non, come: balconi, terrazzi, giardini, posti auto, pertinenze, ecc. Ciascuna andrà moltiplicata per il relativo coefficiente, come indicato nelle seguenti tabelle (norma UNI EN 15733/2011 e DPR 138/98) e poi sommata.
Tabelle dei coefficienti in percentuale per il calcolo
| PRINCIPALI COPERTE | |
| Superficie calpestabile e tramezzi interni | 100% |
| Muri perimetrali di proprietà esclusiva | 100% |
| Muri perimetrali in comunione e muri di confine con altre unità immobiliari | 50% |
| Mansarde con altezza media minima di m. 2,40 | 75% |
| Sottotetti (mansarde) non abitabili con altezza media sotto i m. 2,40 e non meno di m. 1,50 | 35% |
| Taverne e locali seminterrati, collegati direttamente ai vani principali, con altezza media minima di m. 2,40 | 60% |
| ESTERNI AD USO ESCLUSIVO | |
| Balconi e lastrici solari | 25% |
| Terrazzi e logge | 35% |
| Terrazzi di attici | 40% |
| Verande con rifiniture analoghe ai vani interni | 80% |
| Verande senza rifiniture analoghe ai vani interni | 60% |
| Portici e patii | 35% |
| Corti e cortili | 10% |
| Giardini di appartamenti | 15% |
| Giardini di ville o villini | 10% |
| PERTINENZE E VANI ACCESSORI | |
| Cantine, soffitte e vani accessori collegati ai vani principali (altezza minima m. 2,40) | 35% |
| Cantine, soffitte e vani accessori non collegati ai vani principali (altezza minima m. 1,50) | 20% |
| Box in autorimessa collettiva | 45% |
| Box collegato ai vani principali | 60% |
| Box non collegato ai vani principali | 50% |
| Posto auto coperto | 35% |
| Posto auto scoperto | 20% |
2° passo: calcolare il valore al metro quadro
La parte più complessa della valutazione immobile è risalire al valore al metro quadro.
Il valore al metro quadro va ricavato dai prezzi di compravendita di immobili venduti recentemente nella stessa zona, con le stesse caratteristiche.
I non addetti ai lavori commettono sempre l’errore di ricavare questo dato dai prezzi di immobili ancora in vendita, presi sui portali di pubblicità immobiliare. Gli immobili che sono ancora in pubblicità non sono ancora stati venduti, non hanno subito una trattativa e non rappresentano il prezzo finale della compravendita. In pratica sono un dato inutile che non può essere preso in considerazione per valutare casa.
Devo essere sincero, se non sei un professionista del settore immobiliare sarà molto difficile risalire ad un dato certo per valutare casa.
Di seguito elenco le fonti dalle quali si potrà ricavare qualche dato:
Valori OMI per valutare casa
L’OMI (osservatorio del mercato immobiliare) monitora il mercato immobiliare con vari metodi e pubblica le quotazioni immobiliari semestrali per zona di interesse.
Tieni presente che lo scopo dei dati OMI non è quello di offrire basi di valutazione ma piuttosto quello di osservare l’andamento del mercato. E’ molto importante evidenziare che sono dati indicativi e generalizzati che non possono garantire precisione.
Conservatoria dei Registri Immobiliari
La Conservatoria dei Registri Immobiliari gestita dall’Agenzia delle Entrate è l’ufficio preposto alla pubblicità immobiliare. Tutti gli atti e le scritture relative ai beni immobiliari sono conservate in questo ufficio.
Qui si possono ricavare i dati più attendibili per valutare casa poiché sono depositati i rogiti delle ultime compravendite nella zona di nostro interesse.
Teoricamente sembra facile ma nella pratica risulta molto laborioso. Solo gli addetti ai lavori con i collegamenti telematici riescono ad avere accesso a questi dati. Ecco perché sarà molto difficile risalire ad un valore di stima attendibile per la valutazione immobile se non sei un professionista.
Professionisti del settore immobiliare
I professionisti del settore immobiliare possiedono i dati storici del venduto dalla loro azienda oppure in condivisione con altri gruppi.
I loro dati sono attendibili e solo loro conoscono molto bene il mercato di riferimento.
Se ti rivolgi ad un professionista controlla che sia iscritto al ruolo dei periti e degli esperti della Camera di Commercio che ne certifica l’esperienza.
3° Passo: applicare i coefficienti correttivi
L’ultimo passo per valutare casa riguarda l’applicazione dei coefficienti correttivi. In pratica ogni immobile è diverso da un altro per diverse variabili come: piano, grandezza, disposizione interna, luminosità, esposizione, vista, tipo di riscaldamento, stato di conservazione, ecc… I coefficienti correttivi appunto sono utili per aumentare o diminuire la valutazione immobile a seconda degli aspetti positivi e negativi della casa in esame.
| STATO LOCATIVO | |
| Libero | 100% |
| Locato per lungo periodo | – 20% |
| Locato per breve periodo | – 5% |
| PIANO | SI ASCENSORE | NO ASCENSORE |
| Seminterrato | – 25% | – 25% |
| Terra o rialzato con giardino | – 10% | – 10% |
| Terra senza giardino | – 20% | – 20% |
| Primo | – 10% | – 10% |
| Secondo | – 3% | – 15% |
| Terzo | 0 | – 20% |
| Piani superiori | 5% | – 30% |
| Ultimo piano | 10% | – 30% |
| Attico | 20% | – 20% |
| STATO DI CONSERVAZIONE | |
| Da ristrutturare | – 10% |
| Buono stato | 0% |
| Ristrutturato | + 5% |
| Finemente ristrutturato | + 10% |
| Nuova costruzione | + 10% |
| ESPOSIZIONE E VISTA | |
| Esterna e panoramica | 10% |
| Esterna | 5% |
| Mista | 0% |
| Interna | – 5% |
| EDIFICIO | OTTIMO | NORMALE | SCADENTE |
| 1 – 20 anni | 0% | 0% | – 5% |
| 21 – 40 anni | 5% | 0% | – 10% |
| oltre 41 anni | 10% | 0% | – 15% |
| RISCALDAMENTO | |
| Autonomo | 5% |
| Centralizzato | 0% |
| Centralizzato con contabilizzatore | 2% |
| Assente | – 5% |
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